文 |?凌一
房地产市场迎来了密集的政策利好信号。7月底以来，中央和住建部等政府部门相继发声，适时调整优化房地产政策、因城施策用好政策工具箱、更好满足居民刚性和改善性住房需求。
事实上，近期已有省会城市率先发声。河南郑州8月3日出台15条措施，其中“认房不认贷”“暂停执行限售”“支持青年人才在郑安居”“降存量房贷利率”等强有力的政策已吸引了市场的一波讨论热度。
超乎意料的“政策宽松期”到来，让不少购房者深觉楼市即将发生变化，房地产市场或已经面临拐点。
而深圳市场的表现一直是一线城市楼市的风向标。那么在中央的要求下，深圳是否会跟进调整优化房地产政策？哪些方面可能性更大或者说率先突破等问题成为购房者和业内关注的焦点。
房地产迎密集政策利好期
深圳购房信心亟待政策落地恢复
“稳住建筑业和房地产业两根支柱，对推动经济回升向好具有重要作用。”7月末，住建部召开座谈会指出，要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。
8月1日，央行等召开的下半年工作会议指出，要因城施策精准实施差别化住房信贷政策，继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，更好满足居民刚性和改善性住房需求。指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。
自2023年7月底以来，中央政治局会议、住建部、国务院、央行等等通过公开渠道都表达了适时调整优化房地产政策的风向。种种迹象表明，2023下半年楼市基本定调，楼市可能将从过去一段时间的紧缩调控周期，进入一个松绑刺激周期。
据不完全统计，8月以来全国已有12个城市在房地产政策方面有所动作。其中，郑州落实“认房不认贷”政策，更大程度满足刚需和改善性住房需求；惠州优化公积金购房贷款政策，提高可贷额度；南京购买新建商品住房实施补贴，对集体土地房屋征收推行房票安置；而东莞放宽了共有产权房的购买条件，放松了社保年限和学历，为更多刚需提供了上车机会。
在全国各地纷纷出台政策的同时，7月30日，深圳市住建局表态，将结合深圳市房地产实际情况，会同市有关部门、中央驻深机构和各区抓好贯彻落实，更好满足居民刚性和改善性住房需求，扎实推进保交楼工作，切实维护房地产市场秩序，促进深圳市房地产市场平稳健康发展。
值得一提的是，包括深圳在内的四个一线城市是目前在住房消费领域仍保留着限制性政策的城市。业内认为，在官方定调，政策暖风吹起的当下，深圳及时对楼市政策进行修增调整是符合国家政策主基调的，另一方面同样能有效缓解楼市走弱的情形。
深圳楼市存量博弈进行中
六折人才房可售货量近万套
从市场的角度来看，深圳楼市走弱行情已持续多时。
乐有家研究中心数据显示，受疫情影响和2020年715政策的出台，2021年深圳二手住宅成交量同比大幅下跌57%至40699套，创近15年新低；而到了2022年，二手住宅成交2.17万套，再度“腰斩”，月均成交不足2000套，再创新低。
二手楼市成交下行的另一边，深圳新房库存压顶。数据显示，2023年上半年深圳一手住宅预售面积达到324.56万㎡，环比下跌14%，同比却大幅上涨84%；而在新房去化速度不佳，导致目前一手住宅库存量处于高位，2023年上半年深圳新房库存量增长至436.82万㎡，创历史新高。
“上半年，新房开盘日的去化率如达到30%-50%，就属于销售情况比较好的楼盘，而10%-20%的去化率比比皆是。”美联物业全国研究中心总监何倩茹曾在采访中指出，目前深圳新房供过于求，跟新房的消化速度较慢有直接关系。
这也解释了楼市政策需要调整的原因，一是存量博弈状态下刺激购房消费需求较直接的手段便是恢复楼市信心。
青岛大学教授金融财富管理学院院长易宪容曾公开发表评论认为，恢复楼市信心关键是调整政策思维，他提到，以目前市场现实情况来说，在稳房价的调控目标下，可以降首付、降按揭贷款利率、降税费等，针对市场的现实背景，以新思维来制定及出台调控政策。
另一方面，在部分业内人士看来，当前深圳购买需求和楼市的供给之间出现了“错配”表现。
以今年年初入市的深圳某人才房为例，开盘两次，上千套两房产品选房即售罄，但三房产品却拖到常态化销售至今半年过去仍未售完。同一个项目销售冷热不均，造成这样的原因和项目的选房条件不无关系。
“原本打算选三房，但是不符合人才房三房申请的条件。”意向选人才房三房的林女士在深圳已经工作五年，无论是户口还是社保年限都符合人才房申请条件，但家庭人口只有两人限制了她选择三房的机会，“以后公公婆婆也打算来深圳一起生活，三房更符合我们的居住需求。”
今年上半年，深圳多个可售型人才房集中入市，超高的大供应量拉高了库存数量，因是周边房价的六折，部分位置优越的项目两房选房后不久即售罄，但三房截至目前仍有数千套房源无人申请。
深圳楼市哪些政策有望落地？
这些调整细则购房者呼声最高
可售型人才房作为保障性住房的一种，原本便是为深圳的刚需群体所打造的低成本住所，为新市民和青年在深圳安家立业提供更好的选择。但包括林女士在内的部分群体，因严格的申请条件限制无法选择合适的房源。
“希望人才房三房条件能稍微降低一点，我们很多有宝宝的家庭其实都需要更多的居住空间，但商品房又买不起，保障房又够不着。”和林女士有同样问题的购房者不在少数，网上关于放松人才房三房申请政策的声音也颇多。
“取消限购可以让更多需求得到释放也能活跃深圳楼市。”有部分曾因限购被卡住名额的购房者则希望能放开限购。
而对于深圳楼市政策调整，购房者们早有期待。乐有家研究中心曾在一份面向深圳购房者的“希望获得的政策支持”问题调研中得出，有28%的购房者希望能降低房贷利率、21%希望降低首付比例、17%的人希望放开指导价、15%的人希望放开限购，还有14%则希望获得“认房不认贷”的政策调整。
“若下半年政策能如期出台，给予刚需、改善等合理需求更多支持，将大大利好市场信心的修复和需求的释放，带动行业和经济健康发展。”乐有家研究中心曾在针对深圳楼市的报告中提到，政策支持力度是市场信心活跃的关键因素。
“在我看来，深圳目前最需要调整的楼市政策可能包括放宽人才房三房销售门槛、降低购房门槛、调整限售政策等。”IPG中国首席经济学家柏文喜表示，这些政策的实施可能会提高购房者的购房能力和购房门槛，同时降低购房成本，对市场需求和购房者的购买力可能起到积极的影响。
“针对人才房销售门槛的调整是应该加快落实的。”中国房地产数据研究院院长陈晟认为，深圳应该着力放在改善和刚性需求的满足方面，包括人才购房降低政策的准入制度和限制、认房不认贷的政策调整等，有利于消费者充分释放需求。
尽管政策密集期已至，但深圳楼市目前还有没有确定性的调整政策出台，这也导致短期内购房者仍将持观望的态度，市场活跃度有待提升。
据不完全统计，2023年下半年，深圳还有70多个新盘蓄势待发。8月深圳潜在计划入市19个新盘，楼市供应量仍处于高位。另一方面，下半年深圳还有多个可售型人才房、共有产权房或将入市，大量供应给原本就库存压顶的深圳楼市再加去化压力，需要通过政策支持释放真实购房需求。
